Аренда склада: как выбрать помещение и проверить договор аренды

Поиск коммерческой недвижимости сейчас превратился в настоящий квест. Свободных площадей катастрофически мало, а ставки растут быстрее, чем бизнес успевает переписывать бюджеты. В таких условиях легко схватиться за первый попавшийся вариант, лишь бы успеть занять место и перевезти товар.

Однако спешка здесь работает против предпринимателя, ведь долгосрочная аренда склада требует трезвого расчета и внимания к деталям. Ошибка в выборе локации или пропуск пункта об индексации ставки могут стоить компании миллионов рублей убытков уже через полгода работы.

Класс помещения: не гонитесь за буквами

Многие компании сразу ищут помещения класса "А", считая их единственно верным решением для сохранности груза. Это современные комплексы с высокими потолками от 12 метров, идеально ровным полом и системами пожаротушения. Но часто такой функционал избыточен для обычного хранения и лишь раздувает бюджет.

Для большинства задач малого и среднего бизнеса вполне подходит класс "В" или "В+". Это реконструированные промышленные здания или новые постройки чуть проще уровнем. Аренда склада такого типа обойдется дешевле, а условия хранения будут приемлемыми. Главное - проверить наличие вентиляции и сухость помещения.

Обращайте внимание на шаг колонн. Если вы планируете стеллажное хранение, сетка колонн определит емкость вашего склада. Иногда помещение класса "С" с удачной планировкой вмещает больше паллет, чем дорогой терминал с неудобными опорами.

Скрытые платежи и структура ставки

Самая большая ошибка арендатора - смотреть только на базовую ставку за квадратный метр. В коммерческой недвижимости итоговая сумма складывается из трех китов: Base (аренда), OPEX (операционные расходы) и коммунальные платежи. Часто в рекламе указывают только "голую" аренду без НДС.

Перед подписанием договора запросите полную разблюдовку ежемесячного платежа. Вы должны четко понимать, кто платит за вывоз снега, охрану периметра и обслуживание пожарной сигнализации. Операционные расходы могут добавить к стоимости аренды склада еще 15-20% сверху.

Обязательно уточните следующие моменты по финансам:

• входит ли НДС в озвученную ставку или начисляется сверху;

• включены ли в OPEX расходы на текущий ремонт здания;

• как рассчитывается электричество и отопление - по счетчикам или по тарифу за метр;

• есть ли скрытые платежи за въезд грузовых машин на территорию.

Если эти пункты не зафиксировать на бумаге, вы рискуете получать счета с сюрпризами каждый месяц. Четкий договор защищает ваш бюджет лучше любых устных договоренностей с собственником.

Полы, ворота и подъездные пути

Логистика начинается не внутри здания, а на подъезде к нему. Посмотрите, сможет ли еврофура развернуться на площадке, если все доки будут заняты. Теснота на маневровой площадке гарантирует простои транспорта, нервы водителей и штрафы за срыв сроков поставки.

Внутри самого помещения критически важно качество напольного покрытия. Бетонная пыль - главный враг товара, поэтому ищите варианты с антипылевым покрытием. Нагрузка на пол тоже имеет значение: если плита не выдержит вес ваших стеллажей, проблемы с собственником начнутся очень быстро.

Количество ворот напрямую влияет на скорость обработки грузов. Стандарт рынка для качественного склада - одни ворота на 500-700 квадратных метров площади. Если ворот меньше, готовьтесь к очередям на погрузку и разгрузку в пиковые сезоны.